從國際經驗看信托參與養老領域REITs的路徑

時間:2024/01/15 17:28:04用益信托網

01 我國信托參與養老領域REITs的概念與特點


1.1 信托參與養老領域的業務概念與特點

一般認為信托參與養老領域的業務是由受托人即信托機構基于信托法律關系,以受益人的個人養老或養老產業開發建設等為目的,提供個人養老、資產管理、產業投融資等服務的信托業務。信托機構通過有效運用信托制度,借助自身的專業能力調配跨行業資源等,在養老各個環節的不同場景提供多元化的金融服務。目前的養老信托主要面向養老金、養老服務、養老產業等養老領域。信托開展養老領域各項業務具有天然的制度優勢,具體來看包括以下幾個特點:一是信托財產具有獨立性,能將委托人用于養老的信托財產與其個人資產相隔離,具有其他財產制度不具有的風險隔離功能,從而保障養老資產的長期穩定性;二是信托投資具有全面性,信托投資范圍可以包括貨幣、實業、資本等不同的市場,能靈活地為委托人提供各類養老資產配置服務,業務模式與功能也更加豐富;三是信托管理具有專業性,在2023年6月1日正式實施的信托業務分類新規下,資產服務信托能更好地滿足委托人個性化的養老需求,借助信托機構和信托經理人的專業能力提供各類有針對性的養老服務和養老資產整合管理;四是信托服務具有長期性,信托存續期可以進行靈活設置,充分保障和匹配委托人全生命周期的資產配置需求與綜合服務。發展養老信托業務,既是順應社會發展需要,切實支持國家養老戰略的重要舉措,也是信托公司充分發揮制度優勢,回歸本源的重要途徑,兼具了經濟性和社會性。


1.2 REITs的概念與特點

房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是通過發行權益憑證募集投資者的資金,由專業的中介機構進行房地產投資以及物業管理,并以房地產物業產生的租金收入和價值增值等綜合收益作為償付投資者收益的一種信托基金。REITs是國際通行的資產配置工具,具有投資流動性較高、投資收益相對穩定、投資保障性較強等特點。我國REITs起步較晚,初期以私募類型的REITs業務開始探索,投資門檻相對較高且流動性較差。2020年4月我國基礎設施公募REITs試點正式啟動,并出臺一系列配套政策措施,引導社會資金進入REITs市場。經過兩年多的發展,我國REITs市場試點范圍逐步擴大,制度環境持續完善,目前已進入“常態化發行+擴募”雙輪驅動的發展階段。公募REITs在不改變房地產所有權的同時,提高了其變現能力和流動性,將傳統的房地產大額投資轉變為能夠滿足中小投資者需求的小額投資,有效地盤活存量房地產資產,填補當前國內金融產品的空白,豐富社會資本投資選擇,提升直接融資的比重。綜上,本文認為信托參與養老領域REITs的概念可以認定為由信托機構以發行權益憑證或類似方式募集資金,對養老房地產資產進行投資和經營管理,打造配套設施完備、服務多元化且規?;酿B老服務模式,并以對應的養老社區收入和養老地產增值收益等作為償付信托投資者收益的一種養老信托。這種創新的養老信托業務模式,能夠滿足老年人個人養老和家族財富傳承的需求,進一步拓寬養老融資渠道,發揮信托支持養老第三支柱建設的作用。


02 我國信托參與養老領域REITs的基本情況


2.1 我國信托參與養老領域REITs整體發展現狀


信托參與養老領域REITs項目的形式主要是產業型養老信托。目前國內產業型養老信托仍處于發展初期,業務開展的主要形式是以養老地產(持有型物業)為核心載體,并延伸至各類養老服務及設施的相關產業,例如,與房地產企業合作開發康養項目的養老財產權信托業務。以某家信托公司的養老財產權信托為例。該信托底層資產為上海朱家角某頤養社區目標公司股權,目標公司主要資產為產權面積6575平方米的養老物業不動產。信托采取財產權信托結構,由初始委托人(原業主方)將養老機構100%股權委托信托公司設立信托,信托公司與養老運營服務商共同錨定養老需求受益人,將初始委托人持有的財產權信托受益權對其進行轉讓。信托公司選聘專業的養老服務機構提供各類養老服務,入住人須滿足信托文件約定的一定條件(包括達到國家規定的退休年齡或持有退休證)方可取得入住資格,并根據自身養老需求接受專業化、多樣化的養老服務。具體的養老服務由運營服務商提供。交易結構如圖1所示。該養老財產權信托采用財產權信托結構,主要具有以下優勢。一是產權歸屬清晰。信托機構通過持有目標公司股權進行經營管理,并直接擁有物業產權,能夠確保標的資產產權清晰。二是信托財產獨立。受托人或受益人出現破產等情形時,養老物業等并不被劃入破產財產范圍,因此,相關經營不會受到影響。三是專業的資產服務。信托機構發揮自身專業的資產服務能力,保障養老機構物業資產的集中性管理,選聘專業的養老服務公司提供精細化服務,從而更好地發揮基礎資產的價值。未來,養老物業資產將成為REITs的重要基礎資產,信托公司可以依托自身資源稟賦,靈活運用信托制度,探索養老物業資產的項目改造與開發、聯合優質運營商合作等模式,布局養老領域REITs業務發展。


image.png


2.2 信托參與養老領域REITs的優勢和機遇


1.信托參與養老領域REITs的優勢一是拓寬養老地產融資渠道。


與一般的房地產項目相比,養老領域房地產項目具有投資周期更長、前期建設資金需求更大、投資回報率低等特點,更難獲得銀行貸款支持和社會資本的青睞。隨著老齡人口的不斷增加,當前國內養老機構尤其是普惠型養老機構的供給嚴重不足,大量養老項目長期處于微利狀態。一方面,是大量老齡人口的養老需求得不到滿足;另一方面,則是資本介入動力不足。采取REITs模式,能夠降低社會資本進入的投資門檻,且資產回報相對穩定,能夠有效吸納社會閑散資金,同時通過信托機構的專業化管理,能夠確保資金安全運作,避免出現資金違規挪用等情況。二是豐富養老領域投資選擇。對比股票、債券等金融產品,REITs投資風險和收益均適中,具有投資門檻低、投資限制少、流動性強等特點,通過在二級市場進行收益憑證轉讓,投資者退出機制靈活,也保障了投資安全,成為一種較好的投資選擇。中小投資者通過REITs能夠參與到養老產業的投資建設與運營管理之中,為社會資本的有效運用拓寬渠道。三是促進養老信托業務發展。長期以來,信托公司一直以房地產信托作為傳統優勢業務,積累了相當的項目資源和業務經驗。隨著中國房地產行業逐漸走向存量時代,以及國家“房住不炒”政策的推行,房地產信托業務面臨規范與轉型。信托機構依托自身在房地產領域的傳統專業優勢,針對項目權屬清晰,具有成熟的經營模式、完善的市場化運營能力,且具有可持續市場化收益的養老地產項目發行REITs,能夠盤活存量不動產資產,解決養老地產供需矛盾突出的問題,同時豐富養老信托業務模式和信托投資者的投資選擇,形成更加成熟的養老信托業務體系,促進信托公司傳統非標業務轉型。


2.信托參與養老領域REITs的機遇一是緊密貼近養老市場的發展需求。


第七次人口普查數據顯示,我國65周歲及以上人口占比13.5%,已進入中度老齡化社會。根據民政部公布的數據,截至2022年年底,全國各類養老機構和設施達38.1萬個,其中養老機構4萬個、社區養老服務機構和設施34.1萬個,床位822.3萬張,每千名老人擁有床位數31.15張,市場供給嚴重不足。隨著深度老齡化社會的到來,“60后”“70后”逐步進入老齡階段,多數家庭為獨生子女家庭,“少子化”現象突出,居家養老導致家庭負擔過重,“以房養老”“社區養老”等養老模式未來將逐漸成為主流,養老領域REITs的發展迎來契機。二是高度契合國家政策制度支持方向。在我國人口老齡化加速的背景下,養老第一支柱償付壓力較大,養老第二支柱覆蓋面不足且發展不均衡,因此完善第三支柱養老產業的需求迫切。在近三年的“兩會”中,有多位人大代表、政協委員表示,當前傳統養老機制面臨挑戰,社會化養老成為新的趨勢,并在信托助力養老方面提出相關建議。例如,全國人大代表方燕提出建立養老信托制度;全國政協委員金李也多次提出,要大力發展養老產業,利用養老信托等機制規范和保障民營養老機構參與養老產業的投資安全,讓信托機制在養老領域發揮更大作用,可以借鑒基礎設施公募REITs試點的經驗,發展養老信托基金。近年來,國家也積極頒布一系列政策制度,旨在鼓勵發展養老地產服務,支持信托參與養老地產融資,解決養老產業融資需求。具體來看相關政策制度主要如表1所示。


image.png


3.國際成熟經驗已提供他山之石。


當前國內正在推動試點基礎設施公募REITs,并逐步將REITs資產端擴容至消費類基礎設施,其中就包括加大對養老消費的金融支持力度,但總體來看,我國REITs模式在養老地產領域的發展仍處于初級階段。而在美國、新加坡、日本等國家的證券交易所已經有較多的REITs產品上市,其成熟的養老REITs運作經驗為我國養老地產引入這一模式提供了強有力的實踐基礎和有效范式。

2.3 信托參與養老領域REITs困難和挑戰

一是信托機構資源能力尚需積累。

養老產業并不是新興產業,但是目前養老信托發展仍處于初級階段,在這方面的成功案例較少,信托機構對養老產業的投資邏輯、風控手段、投后管理缺乏體系化的認知,在養老產業資源、長期資金募集、運營管理能力等方面還欠缺積累。此外,由于我國目前開展的REITs產品發行、銷售等均由基金公司主導,大部分監管文件主要圍繞基金公司設立,信托機構在REITs方面能發揮的空間受到限制,缺乏專業化的運作經驗和人才積累。


二是法律法規和信托制度有待完善。


當前信托財產登記與公示制度還未建立,信托機構在實際展業中對于養老地產項目無法判斷資產清潔度,不得不選擇以資產過戶方式操作,從而涉及相關稅收問題,對于非交易性資產過戶,實操過程中在各地稅務部門執行標準不一,大多數仍按照交易過戶的稅收原則進行征收,增加了相關業務的成本,制約了業務發展。在稅收優惠激勵方面,盡管2019年7月,六部委聯合發布《關于養老、托育、家政等社區家庭服務業稅費優惠政策的公告》,其中明確對提供社區養老服務的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅、契稅等,但在實際展業中各地仍要求繳納上述稅費。此外,目前我國REITs尚屬于創新金融產品,基礎設施REITS試點主要開放給基金公司,信托機構開展REITs業務存在資格缺失等問題。三是養老信托認知度有待提升。目前,需要養老服務的群體主要是20世紀40至50年代的出生人口,潛在的養老服務群體包括60后、70后。近年來,隨著養老服務需求的增多,一些不法分子趁機打著養老服務、“以房養老”等旗號,從事非法集資和詐騙活動,嚴重擾亂了市場秩序,誤導了老年群體對養老信托等金融產品的認識??傮w來看,老年群體對養老信托產品以及REITs產品了解不足,對相關業務接受程度不高,這些都成為制約相關業務發展的因素。


03 信托參與養老領域REITs的國際經驗


3.1 美國信托參與養老領域REITs模式經驗


美國REITs最初以信托形式開展,1960年美國國會通過《房地產投資信托法案》和《國內稅收法》,允許設立房地產投資信托即REITs,規定REITs是依據法律規定享受稅收優惠政策的信托組織或房地產公司,20世紀70年代至80年代美國養老地產REITs大規模成立。此后,隨著稅收法案的修訂調整,美國公司制REITs得到迅速發展,通過特殊目的公司(SPC)實現相關物業的持有和風險隔離,并通過SPC發行股票、收益憑證等實現上市交易。具體來看,美國養老領域的融資模式主要包括社區性養老融資、私募基金和REITs三類。社區性養老融資模式的投資人主要是政府,具體方式是利用捐贈資金、政府補貼等為低收入人群提供社區養老服務,融資范圍相對較小,且服務定位于低端養老領域。私募基金融資模式的投資人主要是機構投資者,與政府不同,機構投資者更加關注項目收益性和資產的增值空間,對項目的挑選比較嚴格。REITs融資模式則以廣大中小投資者為主要投資人,更關注風險收益的穩定性,關注對養老資產的長期持有和運營管理。REITs融資模式較好地緩解了美國養老地產行業融資不足的問題,也為中小投資者提供了參與養老產業項目收益分配的有效途徑。在美國前十大養老機構擁有者中,有五家采取REITs形式運營,可見REITs在美國養老地產領域具有舉足輕重的地位??偟膩碚f,美國的養老地產REITs具備完善的法律制度、嚴格的準入機制、有針對性的稅收優惠政策和較強的投資流動性。美國法律對REITs的組織形式規定相對靈活,可以是信托、公司制或其他團體。同時對REITs的財產性質、資產運用、股權配置、利潤分配等都做了原則性規定,例如,籌集資金大部分須投向房地產實體資產,養老地產和物業方面的收入不低于75%,每年90%以上的利潤須分配給投資者,以此來保障中小投資者收益的持續性和穩定性。從稅收政策看,養老地產REITs融資可以在規定的期限內享有一定的稅收減免政策,例如,REITs資產在5年未出售或置換的情況下給予免稅,對境內投資者將分紅與養老賬戶綁定的實施個人所得稅的遞延,此外REITs可在土地獲取、設備維護、保險等方面享受稅收優惠。REITs收益憑證可以在金融市場進行報價、交易和轉讓等,從而具有較高的流動性。


3.2 其他境外國家REITs模式經驗

1998年,新加坡證券交易所提出設立REITs以豐富金融市場投資品種,開辟房地產行業新的融資渠道,隨后新加坡陸續出臺《財產信托指引》《證券和期貨法》等,為REITs的設立提供了法律基礎。新加坡的REITs組織形式包括公司型和契約型,以契約型REITs為主。在投資標的方面與美國模式類似,要求籌集資金大部分投向房地產相關資產,比例須超過70%。在稅收政策方面,REITs和投資者均無需繳納資本利得稅,分紅所得也有相應的稅收優惠,此外在購置資產時享受印花稅等稅收優惠。20世紀90年代末,在日本房地產市場持續處于低迷狀態的背景下,日本政府嘗試引入REITs以將民間資金引入房地產行業,并于2002年正式發行REITs產品,成為亞洲繼新加坡之后第二個設立REITs的國家。在投資組合方面,日本與新加坡有類似要求,所籌集資金的75%以上須投向房地產相關資產,且投資的房地產資產一年內不可出售,其中不低于50%的房地產資產應當產生收益。在稅收政策方面,日本REITs的收入可在扣除分紅后納入應稅收入,即對分紅收益給予免稅政策。在信息披露方面,要求與股份制公司類似。

3.3 發展模式比較分析


從設立模式上看,美國REITs由于稅收政策導向,目前主要采取公司制的組織結構;新加坡以契約型REITs即信托基金為主;日本則主要為公司制結構。與公司制相比,采取信托基金的組織結構能夠實現更有針對性的控制以降低風險,同時保障各參與主體間的獨立性。從投資收益分配和稅收政策上看,各國均規定REITs籌集資金大部分須投向房地產相關資產,并應將絕大部分(90%)收益分配給投資者,在稅收政策方面都給予不同層面、不同程度的優惠,以保障項目的長期運作和投資者收益的穩定;從法律法規和監管體系上看,美國REITs以稅法為基礎,從保護中小投資者利益出發;而日本和新加坡則更嚴格地規范了REITs業務的監管體系,從而保障業務順利開展。


04 對我國信托參與養老領域REITs的思考和探索


4.1 我國信托參與養老領域REITs模式的創新思考

參考各國信托參與養老領域REITs的發展模式,本文嘗試從組織結構、運行方式、投資方式、管理形式等方面對我國養老信托參與REITs的模式和主要運作方式進行了探索。一是組織結構方面可采用契約型。契約型組織結構是指以契約方式明確各成員的權利和利益分配,其不具備法人資格,一般包括信托計劃、資產管理計劃、基金等組織形式。與公司制結構相比,契約型結構能夠依托信托制度優勢,避免公司制結構帶來的雙重征稅問題,設立手續也更加簡單靈活。二是運行方式可采用封閉式。封閉式是指在REITs發行時就已經確定發行的份額和投資期限,在REITs存續期間,投資者可以在交易場所進行收益憑證交易,以實現自身退出,但不能要求投資回購,從而確保REITs的投資和運營穩定性。三是投資方式優先考慮權益型。REITs的投資方式包括權益型、抵押型和混合型,在業務發展初期,權益型REITs持有物業資產所有權,以穩定的租金收益和資產增值作為保障,投資風險相對較低,也避免了信托機構以貸款、短期融資為主的經營模式,引導信托行業健康發展。四是管理形式選擇外部管理,借助養老服務運營商、物業公司的專業管理經驗,能夠提高養老地產項目的物業管理水平和運營管理效率,提升養老服務水平。具體來看,信托公司開展養老領域REITs業務有以下路徑:一是借鑒公募REITs產品的思路,信托機構作為公募REITs交易結構中的一層SPV,參與公募REITs發行。根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》第二條“基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權”的規定,公募REITs至少需要“公募基金—資產支持證券—項目公司”的交易結構,在此前提下信托可以嵌入其中,構建控制項目公司的股權與債權,形成“公募基金—資產支持證券—信托計劃—項目公司”的四層交易結構。具體交易結構如圖2所示。


image.png


但考慮到操作的復雜性和交易成本,信托介入四層交易雖然具備可行性,但是實操中具有較大的困難。未來,信托公司可以探索直接成為資產支持證券的計劃管理人,通過設立資產支持證券的方式,直接控制項目公司股權,從而簡化交易結構,具體交易結構如圖3所示。二是以私募形式開展養老領域類REITs業務。在公募REITs試點前,我國已發行多單私募類REITs產品,可構建信托參與養老領域私募類REITs業務,即引入信托計劃,通過投資養老不動產或不動產項目股權來實現對項目公司控制,充分發揮信托機構在資產盡調、風險評估和項目公司管理等方面的優勢作用,同時通過信托受益權份額的轉讓實現開展REITs業務的目的。交易結構如圖4所示。


image.png


此外,信托機構可以通過挖掘存量房地產資產進行養老服務升級改造和市場供給,孵化養老領域REITs底層資產,來布局Pre-REITs項目,后續再與券商、基金公司等機構合作開展養老領域公募REITs,或開展私募類REITs,多模式全方位參與養老領域REITs業務。

4.2 對信托參與養老領域REITs發展的建議

一是提高信托機構專業化水平。一方面,養老領域REITs業務對復合型人才的需求較大,還缺乏成熟的業務模式,信托機構應當積極發揮信托制度優勢,設計具備實操可行性的養老領域REITs產品,加強相關領域專業人才的積累與培養;另一方面,要加強與券商、基金公司等外部機構合作,通過“證信合作模式”參與REITs業務,借鑒成熟的業務經驗,實現優勢互補與合作共贏。二是完善法律法規及信托制度。從國際經驗看,各國對REITs業務都有明確的支持政策和稅收優惠政策,以此來鼓勵更多社會資本進入。從法律層面看,《老年人權益保障法》等支持和鼓勵老年宜居住宅的開發,各部委也出臺相應政策,對養老服務的房產土地等實施稅收優惠政策,但是相關落地情況有待進一步加強。從信托層面看,養老信托作為一項重要的資產服務信托業務,應當爭取盡快出臺養老信托有關稅收優惠政策,完善信托財產登記等方面規定,積極爭取信托機構參與公募REITs的業務資格。2022年6月,《上海市浦東新區綠色金融發展若干規定》中明確提出可以在浦東新區試點信托財產登記,要充分抓住浦東先試先行的政策優勢,為養老信托發展提供相關制度保障,推動養老信托規范健康發展。三是充分發揮金融基礎設施作用。如上文所述,考慮到信托機構參與公募REITs四層交易結構的復雜性,以及簡化交易結構對資產支持證券試點資格的限制,建議結合養老信托業務優勢,探索創設信托行業交易平臺的類REITs養老信托產品,以提升信托產品流動性,進一步保障信托投資者權益。四是建立長效常態化投教配套體系。要加強對養老信托業務的宣傳,信托機構可以開展進社區、養老院、老年大學等的信托知識普及教育活動,并設立專門的適老金融服務與投教部門,從而增強民眾對養老信托產品的認知和信任,提高在養老市場的可持續競爭能力。

作者:鄭 爽、莊 慕 平
來源:國 際 金 融 雜 志

責任編輯:liuyj

今日頭條更多
資訊頻道子頁-第一短幅
資訊頻道子頁-第二短幅
資訊頻道子頁-底部通欄長幅